Con la risposta n. 127 del 5 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un aspetto importante in materia di agevolazioni “prima casa”, a seguito della novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024). Il termine per vendere l’abitazione agevolata precedentemente posseduta, in caso di nuovo acquisto con i benefici “prima casa”, è stato esteso da uno a due anni.
Il caso analizzato riguarda un contribuente che aveva acquistato una prima abitazione nel 2018 beneficiando delle agevolazioni fiscali. Il 25 gennaio 2024 ha poi acquistato, nello stesso comune, una nuova casa, usufruendo nuovamente delle stesse agevolazioni, e si era impegnato – come previsto dalla normativa allora in vigore – a vendere il precedente immobile entro un anno, ovvero entro il 25 gennaio 2025.
A causa di ritardi bancari da parte dell’acquirente, la vendita non si è perfezionata entro la scadenza. Tuttavia, nel frattempo, è entrata in vigore la modifica normativa prevista dalla L. 207/2024, che ha trasformato l’obbligo di alienazione infrannuale (entro un anno) in un obbligo infrabiennale (entro due anni).
L’Agenzia ha confermato che la nuova disciplina si applica anche agli atti di acquisto stipulati nel 2024, purché il termine annuale, prescritto per la vendita, non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024. Di conseguenza, il contribuente in questione, il cui termine come anticipato sarebbe scaduto il 25 gennaio 2025, ha ora tempo fino al 25 gennaio 2026 per vendere l’immobile pre-posseduto, senza perdere i benefici fiscali ottenuti con il secondo acquisto.
Questo chiarimento rappresenta un’importante tutela per chi, pur rispettando i requisiti iniziali, si trovi in difficoltà nel rispettare i termini per motivi indipendenti dalla propria volontà.
Requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”
- Non essere titolare, neppure per quote, di altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa, su tutto il territorio nazionale, salvo si tratti di sostituzione.
- Acquistare l’immobile nel Comune in cui si ha (o si stabilirà entro 18 mesi) la residenza.
- Impegnarsi, se già si possiede un’altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa, a rivenderla entro i termini previsti.
Termini per la rivendita dell’immobile pre-posseduto
• FINO AL 31 DICEMBRE 2024: termine di 1 anno per la vendita (alienazione) dell’immobile pre-posseduto.
• DAL 1° GENNAIO 2025 (L. 207/2024, art. 1, c. 116): il termine passa a 2 anni.
• Condizione: il termine annuale non deve essere già scaduto al 31 dicembre 2024.
• Esempio: rogito nuovo acquisto con agevolazione fatto il 25 gennaio 2024 > vecchio termine: 25 gennaio 2025 > nuovo termine applicabile: 25 gennaio 2026.
Documenti da predisporre
- Atto notarile di acquisto della nuova abitazione con la dichiarazione di voler vendere la precedente entro i termini.
- Atto di vendita dell’abitazione pre-posseduta entro il termine previsto (ora 2 anni).
- Documentazione della residenza o dell’impegno a trasferirla nel Comune dell’immobile entro 18 mesi (se non già residente).
- Eventuale autocertificazione di non possedere altri immobili acquistati con agevolazioni prima casa (se non trattasi di sostituzione).
Cosa accade se non si rispetta il termine
• Decadenza dall’agevolazione: pagamento della differenza d’imposta non versata all’atto del secondo acquisto, oltre a sanzioni (30%) e interessi.
A cura di Nicola D’Auria
